◆来源：奉新县农村宅基地改革工作领导小组

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为深化奉新县农村宅基地改革，加强农民集体经济组织自治能力，保障农村农民日常需求，完善宅基地日常管理制度，提升农村宅基地管理水平，促进耕地保护，改善农村人居环境，实现土地节约集约利用。根据宜春市人民政府办公室《关于印发宜春市进一步加强农村宅基地管理试点实施方案的通知》（宜府办发〔〕2号）、奉新县人民政府办公室《关于印发奉新县进一步加强农村宅基地管理试点实施方案的通知》（奉府办发〔〕5号）文件精神，结合实际，借鉴余江经验，制定本指导意见。

一、宅基地有偿使用

为进一步强化土地公有制性质，体现宅基地的公平使用，逐步解决因历史原因形成的宅基地超标准占用、闲置浪费等问题，实行由农村集体经济组织主导下的宅基地有偿使用，促使宅基地有序退出。

（一）收取对象

因历史原因形成“一户一宅”超标准占用宅基地的，“一户多宅”的，以及非本集体经济组织成员通过继承房屋或其他方式占有和使用宅基地的。

（二）收取范围

鉴于因历史原因形成超标准占用宅基地，在确定宅基地有偿使用起征面积时，可根据农村实际，在《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定宅基地使用面积的基础上，予以适度放宽。

有下列情形之一的应收取宅基地有偿使用费：

1.“一户一宅”超过标准面积的（标准面积为m2-m2）；

2.“一户多宅”的多宅部分，其中涉及“多户一宅”的在其他户都有退出意愿的情况下，不愿退出的须交纳整栋宅基地的有偿使用费；

3.非本集体经济组织成员通过继承房屋或其他方式占有和使用宅基地的。

本集体经济组织可本着节约集约、保障需求、维护权益的原则，根据本村实际情况，在不突破第一条规定上限的基础上，因地制宜，通过村民会议或村民代表会议合理确定起征面积，经村民委员会审核，报乡（镇）人民政府审批。

（三）收取标准

1.“一户一宅”的，有偿使用根据其超起征面积实行阶梯式计费。

（1）超出面积1-50m2部分按每年10元/m2计费；

（2）超出面积51-m2部分按每年15元/m2计费；

（3）超出面积-m2部分按每年20元/m2计费；

（4）超出面积m2以上部分按每年25元/m2起征，每增加50m2标准提高5元/m2计费，以此类推。

2.“一户多宅”的。其中一宅超起征面积的，超过部分与多宅部分累计按照阶梯式计费；一宅未超起征面积的，多宅部分全部按照阶梯式计费，不扣除一宅不足面积部分。

3.非本集体经济组织成员通过继承在农村占有和使用宅基地或原属本集体经济组织成员时取得宅基地的按每年20元/m2收费，超过m2以上的，每增加50m2收费标准提高5元/m2。

精准扶贫建档立卡对象、五保户可经过村民会议或村民代表会议集体公议，给予减免。

（四）收取方式

根据交纳对象自愿申请，选取以下方式之一交纳宅基地有偿使用费：

1.按年度交纳。每年在当年12月底前主动向本集体经济组织交费的，优惠5%。逾期不交的，每日加收1%的滞纳金，退出宅基地的退回当年度的有偿使用费。

2.按时间段交纳。分5年期交纳，10年期交纳，20年期交纳。5年一次性交纳的优惠10%，10年一次性交纳的优惠20%，20年一次性交纳的优惠40%，并在上一时间段末交纳下一时间段有偿使用费。逾期不交的，每日加收1%的滞纳金。中途申请退出宅基地的，未使用年限按实际交纳标准退回有偿使用费。

3.一次性交纳。一次性交纳的按70年收取，优惠50%。中途申请退出宅基地的，未使用年限按实际交纳标准退回有偿使用费。

（五）收费主体

宅基地有偿使用费由村民事务理事会负责收取，乡（镇）人民政府与村民委员会应当积极协助。

党员、村组干部、村民事务理事会成员、村民代表等应带头交纳；涉及县域范围内行政、企业事业单位干部职工的，必须在规定时间内交纳，否则由其所在单位代扣；工商户、企业业主不按时交纳宅基地有偿使用费的，相关部门不得办理相关证照及年检。

宅基地有偿使用费收缴情况必须每年在本集体经济组织内部至少公示二次。

（六）使用范围

坚持“取之于民、用之于村”的原则，宅基地有偿使用费主要用于旧村改造、宅基地退出补偿、村庄基础设施建设、公共设施、公益事业及误工人员的误工补贴等。

二、宅基地流转和退出

为增加农村闲置、废弃的宅基地的利用率，按照乡镇村集体主导、群众自愿、退出补偿的原则，建立农村宅基地有偿退出机制。

（一）宅基地流转

1.流转方式

本村宅基地可采取转让、出租等方式进行流转。

2.流转范围

受让人、承租人应为本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的成员。

3.流转条件

转让方必须同时满足以下条件方可流转：

（1）宅基地流转必须经本集体经济组织同意；

（2）转让方流转宅基地后在农村或城镇仍有合法住所，能保证基本居住需要，流转后不得再申请宅基地（“多户一宅”的除外）；

（3）流转的宅基地及房屋，必须依法取得宅基地使用权，且产权明晰无争议；

（4）流转的宅基地和房屋，必须符合土地利用总体规划、乡（镇）规划和村庄规划；

（5）流转的宅基地不得擅自改变用途。

受让方应同时具备以下条件（继承除外）：

（1）为本集体经济组织成员；

（2）符合建房条件。

4.流转、出租收益分配

流转收益分为房屋收益和宅基地收益，房屋收益归产权人所有，宅基地收益须在集体经济组织和原宅基地使用者之间进行合理分配，宅基地流出、转让方按转出价格的三分之一上交本集体经济组织。出租用于生产经营性收益分配由村民与村民事务理事会协商。

（二）宅基地退出

1.退出方式

根据本人申请，可采取无偿、有偿和享受政府相关优惠政策三种方式退出宅基地。“一户多宅”不符合规划的多宅部分，闲置废弃的厕所、畜禽舍和倒塌的住房等建筑物或构筑物必须拆除，将宅基地退还集体。

（1）无偿退出

闲置废弃的厕所、畜禽舍和倒塌的住房等建筑物或构筑物，实行无偿退出。为解决本村厕所问题，由集体统一规划，建设公共厕所。对畜禽舍用地需求的村民，由村集体经济组织按规划统一安排用地，村民在建设畜禽舍前须与集体经济组织签订协议，对闲置两年的畜禽舍，村集体经济组织将无偿收回，建筑物归集体所有。

2.有偿退出

(1)“一户多宅”的多宅部分。符合规划的，鼓励在本集体经济组织内部符合建房条件的人员中流转；对无法流转，但有退出愿望的可实行有偿退出。

(2)“一户一宅”及“一户多宅”全部退出的，补偿标准上浮20%，但需提供有房居住的证明，并承诺不再申请宅基地。

(3)非本集体经济组织成员在本村占有和使用的宅基地，如涉及到“多户一宅”的，在其他户都有退出意愿的情况下，原则上要求退出，按标准补偿。

3.宅基地退出补偿标准

对自愿有偿退出的建筑物、构筑物按以下标准补偿：

（1）住房按建筑面积20-元/m2补偿；

（2）厨房和厕所等辅助用房、畜禽舍、柴火间等可按占地面积10-30元/m2补偿。

具体补偿标准由村民理事会根据实际情况确定，并将补偿标准及补偿情况在本集体经济组织公示。

4.退出程序

（1）申请人持以下材料向乡（镇）人民政府提出申请。

①宅基地退出申请表；

②土地使用证或权属证明材料；

③家庭户口薄及家庭成员身份证明材料；

④现居住场所的证明材料；

⑤本集体经济组织意见及村委会意见；

⑥全部退出宅基地的，还应当提交不再重新申请宅基地的承诺书；

⑦其他需要提供的材料。

（2）报村委会审查。

（3）镇政府对退出宅基地进行审核。

（4）由镇政府对退出宅基地的面积进行调查，调查结果在本集体经济组织公示后，由申请人与本集体经济组织签订《自愿退出宅基地协议》。

（5）将《自愿退出宅基地协议》以及相关材料报县自然资源局审查。

（6）经审查符合本办法规定的，由县自然资源局报县人民政府批准后，注销土地使用证。

（7）宅基地退出户按照协议在规定期限内腾出现有房屋，并将建筑物、构筑物清除，或签订放弃建筑物、构筑物协议书，经乡镇、村房屋处置验收后对退出的宅基地进行登记造册。

5、有偿退出资金来源

主要资金来源包括：

(1)宅基地择位竞价款；

(2)宅基地有偿使用费；

(3)“增减挂钩”收益；

(4)宅基地流转收益；

(5)村集体其他收入。

奉新县农村宅基地改革工作领导小组办公室

年5月23日印发