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经历过和年的暴涨，无锡的房价已普遍上涨50%以上，那无锡下辖的江阴又如何呢？ 江阴是一个经历过价格急跌的城市，客户被摧残过一轮，因此也导致了年开始江阴楼市未能暴涨。 江阴的房地产市场从年下半年进入调整期，在供需双方僵持博弈了一年后，新房成交量急剧萎缩，全市平均房价开始下滑，“乐府兰亭”以元的价格打响了开发公司抛售楼盘的第一枪。 此后，江阴新房市场全线失守，众多开发公司加入了降价大军，而且是一降再降。 在-年期间，人们对开发商资金不足，楼盘无法按时交付等一系列现象从一开始的震惊逐渐变得适应起来了，满大街的中介公司结业转行更是惊不起半点浪花。 当周边大中城市的房价在年走出低谷，一路高涨的时候，江阴还在为万平方米库存，36个月的去化周期而焦头烂额，苦苦挣扎。 年以来江阴市商品住宅市场呈现“供小于求”，市场持续“去库存”。 年月均成交量达到历史最高水平；价格一改过去几年的下跌或平稳状态，缓步回升。 普通城区项目经历的价格，从年开盘之后的大半年，从降至0，然后又调整，最后在左右稳住，等经历年的全国大行情，到年10月份，价格才回调至了左右。 进入年后，整个楼市基本是供不应求的，楼市结构非常良性。 图：单月住宅供求走势 截至年8月底，全市商品住宅库存量万m2，去化周期为9个月。这个量还是含了各种偏远区域的项目。 图：年1-8月江阴市商品住宅成交户型面积结构分析 通过这样图能看出江阴人买房的两个特征： 首先，偏好于大户型，平米以上的基本等同于所有㎡以下的房源总和。 第二，支付力非常从容，所有的售价与户型面积大小成正比，越大越贵。 目前，江阴城区市面上一万以下的新房已经慢慢绝迹，全面上涨可以说是近两年江阴楼市的一大特征。江阴的房价是如何涨起来的呢？ 实际上江阴的房价上涨来得比无锡更晚，它是跟随着和年全国房价上涨的浪潮而上涨的，其中夹杂着学区房需求的爆发。 比如说二手房市场年，二手房成交创历史新高，学区房买卖以前还只是星星之火，现如今已成燎原之势。在很多购房者还在踌躇的时候，学区房交易在年的3月份打响了房价上涨的第一枪。 江阴城中，在不少江阴人眼中就是四条环城路所围成的老城区，这里有青果路、这里有步行街，这里是江阴最繁华的地区，没有之一。除此之外，这里同样也是江阴二手学区房（南菁学区房）最火热的区域之一。 城中没有新房，多得都是已经贷不了款（商贷）的“老破小”，但正是这些个老破小成了江阴二手房最炙手可热的存在。 现在二手房市场上，像绿园新村、剪金新村、塔南新村、庙巷新村……这些个南菁学区的小户型，最低都是万/套起步，全款现金交易，就是这么抢手~ 实验小学市中的学区房从均价-涨到了00-10，南菁初中的学区房从均价00涨到了左右。 尽管有10%-20%的涨幅，但购房者依然趋之若鹜，市场上的学区房供应总量远远不能满足需求，一房多人的看房场面不断上演，促使房东感觉“奇货可居”，接二连三跳价，甚至不惜赔付定金，毁约涨价。 反之，购房者越挫越勇，抢购风由此而引发。学区房在春节后涨价，是顺理成章的事情： 一是面临5月份的新生报名，家长不得不买； 二是年的“学区房抢购后遗症”经过3年时间已经被消化得差不多了； 三是市场正常需求积累到一定程度后的自然释放。 自此，江阴学区房的价格一路高歌猛进。到8月份，部分学区房的单价已经突破了元大关。 与此同时，花园片区的成交均价从0涨到了；定波新村的成交均价从涨到了；虹桥七村的成交均价从涨到了，等等，不一而足。 再看新房市场在新房市场上，则更为离谱。临港新城某些降价到都无人问津的楼盘一夜之间以-的价格火爆成交。 敔山湾原本以甩卖的楼盘一举冲过了00元。 城南片区的新盘一直艰难维持在8、9千徘徊的，今年居然没有低于成交的，一些烂尾转手的项目都从多涨到了多。 经历过一轮上涨之后，江阴未来的房价会是怎样的走势呢？ 年末，江阴的一场土拍犹如落地惊雷，顷刻间震颤了整个江阴房产市场。东外环路外的一块地，竟然拍到了.73元/㎡的楼面价！ 目前，周边新盘单价大致在-元之间，极少数楼王卖到元。 从年年末到如今的年4月，江阴土拍市场一直风起云涌，高潮一波接一波，而其中城区4块好地的拍出成为了房地产圈内最吸人眼球的事。 加上上图这块地，这4块好地分居江阴房地产板块四大区域，那自然，它们的楼面价可以说是年江阴楼市的风向标。 即便江阴的房价已经上涨了这么多，但和周边其他城市相比，仍然不高。 论坛坛友郭靖师弟表示，年前，江阴房价比无锡、常熟等城市都高，自年开始，相比常熟、张家港江阴低了一大截(以城南玉兰公馆地段同产品为例，江阴1.3万，常熟2.1万，张家港1.8万)，表面看或因土地拍卖引起，但深层次或是江阴未来发展的一个缩影。 江阴轨道交通落后3-5年，城市地铁延伸不过来，恶果就是留不住人，吸引不了也凝聚不了产业。 所以房价低却折射出江阴未来发展潜力不够，通过城市建设的发展，也只能让房价补涨2年，解决不了边缘化的根本问题。 只有发展轨道交通，通过引高校聚人才，才能集发内生动力。 欣慰的是，南理工落户江阴，已经在南京签署了最后落地合同。（论坛坛友信息，以官方信息为准）也即该校区规划南理工江阴办分校已板上加钉，全日制本科生计划人，并包括中法工程师研院，选址申港，拟今年6月动工。 （苏南沿江城际铁路站点图） （盐泰锡常宜规划站点图） 坛友郭靖师弟认为，南理工落户江阴，加上年动工的S1轨道交通，及近年也会动工的苏南沿江高铁、盐泰锡常宜高铁，这对江阴未来发展影响深远，则江阴未来房地产市场还有不错的空间。 但网友韦小宝之江南一枪则认为，年江阴房价非正常的“暴涨”，已经严重透支了江阴房地产市场的价格增长空间和购房需求。 在今后的一到两年内，供应量充裕的情况下，成交量会明显不足，必将形成一个有价无市的态势，除了资金实力雄厚的房产大鳄外，对现金流有较高要求的开发公司在未来的1-2年内依旧会祭出降价促销的大旗（这也是大部分江阴本土开发公司渐渐淡出土拍市场的根本原因之一）。 年，国家层面对房价的调控依旧不会放松，而供需矛盾又将再一次激化，后市行情不容乐观。 个人感觉，江阴楼市目前的形势和无锡楼市略有相似，都是经历过上涨之后进入一个平稳期，只是江阴的这波上涨来的比无锡更晚一些。（作为三四线城市，比二线城市略晚也是正常的。） 无锡的楼面价大多已经在一万以上的高位，今年拍出的太湖新城的楼面价大多在一万八左右。江阴也是如此，各个区域的楼面价普遍维持在六七千的历史高位。 因此，愚以为，年江阴的房价大概率是平稳的，可能稳中略升，而部分发展过于迅速、配套不全的区域则有下跌的可能。 究竟年江阴楼市会向好还是向坏，欢迎大家在文末留言！ 以上内容由金融街1号整合，转载请获得授权。 在以下平台 今日头条 新浪微博 网易号 百度百家 企鹅号 大鱼号 一点资讯 无锡观察 交汇点 同步推送 |
